מאמרים

לקנות משרד או לשכור? החשבון של בעל העסק והמשקיע

לקנות משרד או לשכור? זו אחת השאלות שאנחנו שומעים הכי הרבה, גם מבעלי עסקים שמחפשים בית לעסק וגם ממשקיעים שמחפשים הכנסה פסיבית. התשובה המהירה היא "תלוי". התשובה האמיתית דורשת לשבת עם מחשבון, להבין את הריבית, את התשואה ואת המקום שבו נמצא שוק המשרדים היום.

אנו בסטאטוס יועצי נדל"ן משכירים ומוכרים משרדים בגוש דן משנת 1990. ראינו את שוק המשרדים נוסק, צולל וחוזר. במאמר הזה ננסה לפרק את השאלה לגורמים: מתי שכירות היא ההחלטה הנכונה, מתי כדאי לחפש משרדים למכירה, ומה חייבים לבדוק לפני שחותמים על משהו.

שכירות משרד: גמישות, ומחיר

שכירות היא הדרך המהירה להיכנס למשרד. אין הון עצמי, אין משכנתא, אין ניהול נכס. חותמים, מקבלים מפתח ועובדים.

אבל גמישות עולה כסף. שכר הדירה הוא הוצאה שלא בונה שום נכס, ולזה מתווספים דמי ניהול, ארנונה והצמדה למדד. מי שמשכיר משרד 10 שנים, משלם בפועל את מחיר המשרד לבעל הנכס. ולא נשאר לו כלום ביד.

מתי שכירות היא ההחלטה הנכונה?

• עסק בצמיחה מהירה – חברה שמכפילה את מצבת העובדים כל שנה תצטרך משרד אחר בעוד שנתיים. אין טעם לקנות.
• הון שעדיף להשקיע בעסק עצמו – אם התשואה על ההון בתוך העסק גבוהה מהתשואה על נדל"ן, הכסף צריך לעבוד בעסק.
• אי ודאות לגבי המיקום – לפני שמתחייבים לאזור לשנים ארוכות, כדאי לנסות אותו.

קניית משרד: הנכס עובד בשבילכם

מי שקונה משרד לשימוש עצמי, בעצם משלם שכירות לעצמו. במקום שהכסף יצא החוצה כל חודש, הוא נכנס להחזר ההלוואה ונבנה הון. ובעוד כמה שנים? יש נכס. לעיתים עם השבחה, ותמיד עם אפשרות להשכיר אותו הלאה.

מי שקונה משרד כהשקעה, מקבל הכנסה חודשית משוכר. לעומת דירה, בנדל"ן מסחרי התשואה גבוהה יותר. בשנת 2021, בתקופה של ביקושים חזקים, דירות להשקעה הניבו בממוצע תשואה של כ-2-2.5% בלבד, בעוד שמשרדים הניבו כ-5%. וכמובן, ככל שהתשואה גבוהה יותר, גם הסיכון והמעורבות שנדרשים מהמשקיע גבוהים יותר.

למה דווקא עכשיו?

התשואה משקפת את מחיר הכסף, קרי הריבית, ואת מרכיב הסיכון. מאז 2022 שוק המשרדים עבר טלטלה: עליות ריבית חדות, משבר בהייטק, מלחמה. מחירי השכירות בתל אביב נחתכו, ממחירי שיא של כ-250 ש"ח למ"ר במגדלי היוקרה לאזור של 120 ש"ח. גם הבורסה ברמת גן וגם מתחם העסקים בבני ברק ספגו.

אז מה זה אומר למי שרוצה לקנות? מחירי שכירות שירדו ותשואות שעלו מעל 6%, מבטאים משוואה פשוטה: מחירי מכירה נמוכים יותר. כולם מרגישים את הירידה, אבל אף אחד לא יודע מתי הגלגל מתהפך. מי שמסתכל רחוק, רחוק ולאורך זמן, מבין שהזמנים הקשים הם הזמנים לקנות. הרחבנו על כך במאמר האם הגיע הזמן להשקיע במשרדים, ובדוח סטאטוס הנדל"ן 2025.

לקנות או לשכור – תעשו את החשבון

בואו ניקח דוגמה. (המספרים להמחשה בלבד, כל עסקה נבחנת לגופה.)

• משרד של 100 מ"ר, שכירות של 100 ש"ח למ"ר = 10,000 ש"ח בחודש, 120,000 ש"ח בשנה.
• לפי תשואה של 6.5%, שווי המשרד מגיע לכ-1.85 מיליון ש"ח.
• בעשר שנים של שכירות, בלי הצמדה ובלי עליות, השוכר ישלם 1.2 מיליון ש"ח. זה כבר כשני שלישים מערך המשרד.

קונה המשרד, לעומתו, משלם החזר הלוואה, מחזיק נכס, ונהנה מכל השבחה עתידית. מנגד, הוא צריך הון עצמי, לוקח על עצמו את התחזוקה, ולוקח סיכון שהנכס יעמוד ריק אם יחליט לעזוב.

מה עוד נכנס לחשבון?

• מס רכישה – על נכס מסחרי משלמים מס רכישה של 6% מהמחיר.
• מע"מ – רכישת משרד מחברה או מעוסק כוללת מע"מ. עוסק מורשה יכול בדרך כלל לקזז אותו, ולכן חשוב לתכנן את מבנה הרכישה מראש יחד עם רואה החשבון.
• מימון – בנקים מממנים נכס מסחרי בשיעור נמוך יותר מדירת מגורים. צריך להגיע עם הון עצמי משמעותי.
• דמי ניהול וארנונה – חלים על הבעלים כל עוד הנכס לא מושכר. זו הוצאה שחייבים לתמחר בתקופות ריקות.

מה חשוב לבדוק לפני שקונים משרד?

מיקום, מיקום ונגישות

שוק המשרדים לא מקשה אחת. באותו חתך גיאוגרפי, פערי המחירים בין מגדל חדש לבניין ותיק יכולים להגיע ל-50%. בתקופות משבר, השוק מתעדף את החדש והמודרני, והמגדלים שקרובים לרכבת ולצירים הראשיים הם הראשונים להתאושש. קחו לדוגמה את מגדלי אלון: גם בשיא הקורונה שמרו על תפוסה גבוהה.

גיל הבניין וגימור

משרד בגימור מלא מושכר מהר יותר. קומת מעטפת דורשת השקעה נוספת, זמן, וסבלנות. לעומת זאת, היא מאפשרת לתכנן את המשרד בדיוק לפי הצורך.

יחס ברוטו-נטו

המחיר נקבע לפי מ"ר ברוטו, והשימוש הוא לפי נטו. במגדלים חדשים, השטחים המשותפים יכולים להגיע ל-30% ויותר. תבדקו כמה מטרים אתם מקבלים בפועל.

מצב משפטי ורישום

האם הבניין רשום כבית משותף? האם יש היתר לשימוש משרדי? עיקולים? עסקת מקרקעין מסתיימת ברישום, ולכן חובה עורך דין מקרקעין. כתבנו על כך בהרחבה במאמר משרדים למכירה ומשרדים להשקעה – טיפים חשובים.

מי השוכר?

למשקיע, זה אולי הדבר החשוב ביותר. משרד עם שוכר איתן וחוזה ארוך שווה יותר ממשרד ריק. תבדקו את החוזה, את הבטחונות ואת תקופות האופציה.

איפה קונים משרדים בגוש דן?

• תל אביב – המע"ר הצפוני, ציר מנחם בגין, יגאל אלון ורמת החייל. הביקוש הגבוה ביותר והנזילות הגבוהה ביותר, אבל גם המחיר. משרדים למכירה בתל אביב.
• רמת גן – מתחם הבורסה – מגדלים גבוהים, נגישות לרכבת ולאיילון, ומחירים נמוכים משמעותית מתל אביב. משרדים למכירה ברמת גן.
• בני ברק – מתחם העסקים מול האיילון. תשואות אטרקטיביות ונקודת כניסה נמוכה יותר.

לסקירה של המחירים העדכניים לפי מגדלים, אפשר לעיין במחירון המשרדים של סטאטוס.

שאלות ותשובות

האם כדאי לקנות משרד לשימוש עצמי?

אם העסק יציב, אתם יודעים איפה אתם רוצים להיות בעשור הקרוב, ויש לכם הון עצמי, קניית משרד היא בדרך כלל החלטה נכונה. במקום לשלם שכירות, אתם בונים נכס.

מה התשואה על משרדים להשקעה?

התשואה משתנה לפי מיקום, סוג הבניין והשוכר. בשנים האחרונות, עם עליית הריבית, תשואות המשרדים בגוש דן עלו מעל 6%, בהשוואה לכ-5% בשנת 2021. בנדל"ן למגורים התשואה נמוכה בהרבה.

כמה הון עצמי צריך כדי לקנות משרד?

המימון לנכס מסחרי נמוך יותר מהמימון לדירה, ולכן נדרש הון עצמי גבוה יותר. היקף המימון תלוי בבנק, בנכס ובמצב הפיננסי של הקונה. מומלץ לבדוק את זה עוד לפני שמתחילים לחפש.

משרד להשקעה או דירה להשקעה?

דירה נחשבת סולידית יותר ומבוססת בעיקר על השבחה. משרד מניב תשואה שוטפת גבוהה יותר, אבל דורש מעורבות והבנה של השוק. הרחבנו על כך במאמר השקעות בנדל"ן מניב.

השורה התחתונה

שכירות קונה גמישות. קנייה בונה נכס. מי שמשלם שכירות לאורך שנים, בעצם קונה את המשרד לבעל הבית. מי שקונה בתקופה שבה המחירים נחתכו והתשואות עלו, קונה בזול, ובזמן הנכון ימכור ביוקר. זה, בסוף, הרעיון המרכזי.

אנו בסטאטוס יועצי נדל"ן מתמחים במשרדים למכירה, משרדים להשכרה והשקעות בנדל"ן מניב בתל אביב, רמת גן ובני ברק משנת 1990. נשמח לבנות אתכם את החשבון ולמצוא את המשרד הנכון, לשימוש עצמי או להשקעה.

סטאטוס יועצי נדל"ן – משרדים להשכרה ולמכירה. צלצלו: 03-5624433 / 072-3718440